Cải tạo nhà phố cũ: kiểm kết cấu, thấm dột, điện nước trước, rồi mới tính chuyện hướng và bố trí

Trả lời ngắn: khi cải tạo nhà phố cũ, thứ tự hợp lý là kết cấu trước, sau đó tới nước, rồi điện, cuối cùng mới tới bố trí và phong thủy. Vết nứt xiên ở tường, sàn võng, dầm thấm gỉ, dây điện cũ đi nổi là những thứ có thể nguy hiểm thật. Đổi hướng cửa, dời bếp, chuyển bàn thờ nên làm cùng lúc với việc sửa lớn để không phải đục phá hai lần, nhưng không bao giờ được làm thay cho việc sửa lớn.

Nhà phố cũ 20, 30 năm thường đã qua vài đời chủ, nhiều lần sửa chữa không có bản vẽ, có khi được cơi nới thêm tầng. Khi bắt tay vào cải tạo, rất dễ bị cuốn vào những thay đổi nhìn thấy được ngay như màu sơn, hướng cửa, vị trí bếp. Phần quan trọng hơn lại nằm trong tường, dưới sàn và trên mái.

Bước 1: Kết cấu, phần không được đoán

Những dấu hiệu nên mời kỹ sư kết cấu tới xem ngay:

• Vết nứt xiên chéo ở góc cửa, góc tường, đặc biệt vết nứt rộng hơn vài milimét hoặc đang dài thêm.
• Sàn võng, cửa đi tự mở tự đóng, cửa sổ bị kẹt do khung méo.
• Dầm, cột bê tông bong lớp vữa, lộ thép gỉ.
• Nhà nghiêng so với nhà bên cạnh, khe hở giữa hai nhà rộng dần lên trên.
• Tầng cơi nới không rõ móng có được tính cho tải trọng mới hay không.

Kỹ sư sẽ cho biết vết nứt là do co ngót vữa bình thường hay do lún móng, dầm có cần gia cường hay không. Chi phí khảo sát nhỏ so với chi phí sửa sai. Không nên để thợ tự quyết định đục tường, phá cột, mở rộng cửa trên tường chịu lực khi chưa có ai tính toán.

Bước 2: Nước, thấm dột và thoát nước

Nước là kẻ thù thầm lặng của nhà cũ. Kiểm tra trần các tầng có vết ố vàng không, chân tường có mốc, bong sơn không, nhà vệ sinh tầng trên có thấm xuống tầng dưới không. Mái tôn, sênô, máng nước có thủng, tắc không. Ống cấp nước cũ bằng thép mạ kẽm thường đã gỉ bên trong, nước yếu và đục; nhiều nhà thay toàn bộ sang ống nhựa chịu nhiệt khi cải tạo.

Phong thủy cũng rất để ý nước: nước rỉ ở đâu, đọng ở đâu được coi là hao tài, ẩm thấp sinh bệnh. Ở điểm này phong thủy và kỹ thuật cùng một lời khuyên: không để nhà thấm, không để nước đọng.

Bước 3: Điện, nguyên nhân cháy hàng đầu

Hệ thống điện trong nhà phố cũ thường được thiết kế cho vài bóng đèn và một chiếc tủ lạnh, nay phải gánh điều hòa, bếp từ, máy nước nóng, xe điện. Dây điện cũ lão hóa, vỏ giòn, đấu nối chắp vá là nguyên nhân cháy rất phổ biến. Khi cải tạo, nên đi lại toàn bộ dây điện trong ống, chia mạch riêng cho bếp, điều hòa, nóng lạnh, lắp cầu dao chống giật và chống quá tải cho từng mạch.

Bước 4: Bố trí và phong thủy, làm cùng lúc với sửa lớn

Khi tường đã phải đục để đi điện, sàn đã phải lật để chống thấm, đó là lúc tốt nhất để thay đổi bố trí: dời bếp ra khỏi vị trí đối cửa, chuyển nhà vệ sinh cho xếp chồng thẳng hàng, mở rộng giếng trời, chuyển bàn thờ lên tầng trên cùng. Làm sau khi đã hoàn thiện thì phải đục phá lần thứ hai, tốn kém và bụi bặm.

Đổi hướng cửa chính trong nhà phố gần như không thể vì mặt tiền chỉ có một. Điều thường làm là đổi vị trí cánh cửa trên mặt tiền, đổi chiều mở, hoặc xoay hướng bậc tam cấp, lối vào bên trong. Những thay đổi này nên bàn với kiến trúc sư để không ảnh hưởng tới dầm, cột mặt tiền.

Ánh sáng và thông gió: thứ nhà cũ hay thiếu nhất

Nhà phố xây từ vài chục năm trước thường ít cửa sổ, giếng trời nhỏ hoặc đã bị bịt khi cơi nới. Khi cải tạo, mở lại hoặc mở rộng giếng trời, thay cửa sổ đặc bằng cửa kính, thêm ô thoáng phía trên cửa đi là những thay đổi làm nhà khác hẳn. Phong thủy gọi nhà tối, bí là khí âm thịnh; người ở thì cảm thấy nặng nề, ẩm mốc, dễ ốm. Việc mở thêm khoảng trống phải đi kèm khảo sát kết cấu như đã nói ở bước một.

Một mẹo nhỏ là quan sát nhà vào những ngày nắng và những ngày nồm trước khi thiết kế lại: chỗ nào ẩm nhất, phòng nào bí nhất, gió vào từ đâu. Ghi lại để kiến trúc sư có dữ liệu thật thay vì phỏng đoán.

Giấy phép và hàng xóm

Sửa chữa, cải tạo nhà ở có thể cần hoặc không cần giấy phép tùy mức độ can thiệp và quy định của từng địa phương, quy định này cũng thay đổi theo thời gian. Việc thay đổi kết cấu, nâng tầng, đổi mặt tiền thường phải xin phép. Nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi khởi công. Với nhà ống áp tường, việc đục tường chung, đào móng có thể ảnh hưởng tới nhà hàng xóm; nên chụp ảnh hiện trạng nhà bên cạnh trước khi làm và thông báo cho họ lịch thi công.

Ngày khởi công và chuyển vào

Nhiều gia đình xem ngày động thổ, ngày nhập trạch khi cải tạo lớn. Đây là phong tục có ý nghĩa với nhiều người, giúp cả nhà yên tâm. Nên xem ngày sớm để kế hoạch thi công và thuê thợ khớp với ngày đã chọn, tránh tình cảnh phải chờ ngày đẹp khi mưa dột đang làm hỏng nhà. Có thể dùng công cụ xem ngày để tham khảo các ngày tốt trong tháng, rồi linh hoạt chọn ngày gần nhất hợp với tiến độ.

Ngân sách: phần chìm thường lớn hơn phần nổi

Chủ nhà cải tạo lần đầu hay chia ngân sách nặng cho phần nhìn thấy: gạch lát, sơn, đồ gỗ, đèn trang trí. Kinh nghiệm thực tế là nên dành phần lớn cho phần chìm: kết cấu, chống thấm, điện nước, và luôn để dự phòng cho những gì chỉ lộ ra khi đã đục tường. Một căn nhà mới sơn đẹp mà mùa mưa đầu tiên đã thấm lại là bài học đắt giá.

Sau khi phần chìm đã xong, vài món vật phẩm nhỏ đặt đúng chỗ là cách hoàn thiện tinh thần cho ngôi nhà mới sửa. Ví dụ một đôi hồ lô ở phòng ngủ người lớn tuổi, theo quan niệm dân gian về sức khỏe. Hãy chọn sau cùng, khi biết rõ không gian đã thành hình.

Danh sách kiểm trước khi nghiệm thu

1. Mở tất cả vòi nước, xả tất cả bồn cầu cùng lúc, xem áp lực và thoát nước.
2. Bật đồng thời các thiết bị điện lớn, xem cầu dao có nhảy không.
3. Đổ nước thử sàn nhà vệ sinh, ban công, sân thượng ít nhất một ngày, xem tầng dưới có thấm.
4. Đóng mở tất cả cửa, cửa sổ, cửa cuốn.
5. Kiểm lan can, tay vịn cầu thang, cửa ra sân thượng mở được từ bên trong.

Câu hỏi thường gặp