Đất nở hậu, thóp hậu, méo xệch: đánh giá thế nào và bố trí nhà ống để bù chỗ thiếu
Trả lời ngắn: đất nở hậu là mảnh đất mặt sau rộng hơn mặt tiền, dân gian ví như túi đựng tiền, của vào mà khó ra, nên được ưa và thường có giá cao hơn. Đất thóp hậu ngược lại, mặt sau hẹp hơn mặt trước, bị ngại vì cho là làm ăn có trước không sau. Chênh vài chục phân trên mảnh đất 4 m thì thường không ảnh hưởng mấy tới thiết kế; chênh lớn hoặc méo xệch thì cần thiết kế khéo để phần nhà bên trong vẫn vuông, phần thừa dùng làm sân, giếng trời, cây xanh.
Với nhà phố, hình dạng mảnh đất thường do lịch sử chia tách đất đai quyết định, ít khi được vuông vức hoàn hảo. Người mua đất hay hỏi: đất này nở hậu hay thóp hậu, có nên mua không. Bài này giúp nhìn cả phần quan niệm lẫn phần kỹ thuật.
Vì sao dân gian ưa nở hậu
Hình ảnh túi tiền hay bình hồ lô, miệng nhỏ bụng to, là lời giải thích phổ biến nhất. Đất nở hậu được coi là giữ được tài lộc, con cháu về sau làm ăn khấm khá. Đất thóp hậu như cái phễu ngược, cái gì vào cũng chảy ra hết. Ngoài ra còn có quan niệm hậu là phía sau, là đời sau, nên phía sau rộng là phúc để lại cho con cháu.
Những quan niệm này có ảnh hưởng thật tới thị trường: đất nở hậu thường dễ bán, đất thóp hậu thường phải giảm giá. Vì vậy dù không tin, người mua vẫn nên tính tới yếu tố này khi nghĩ về giá trị bán lại sau này.
Chênh bao nhiêu thì đáng kể
| Mức chênh mặt sau so với mặt tiền (đất rộng khoảng 4 m) | Ảnh hưởng thiết kế | Nhận xét |
|---|---|---|
| Dưới 20 cm | Gần như không | Bị nuốt vào độ dày tường, thực tế coi như vuông |
| 20 – 50 cm | Nhẹ | Phòng phía sau to hoặc nhỏ hơn một chút, kê đồ vẫn dễ |
| 50 cm – 1 m | Đáng kể | Cần thiết kế góc xiên, tận dụng phần thừa |
| Trên 1 m hoặc méo không đều | Lớn | Nên có kiến trúc sư tính phương án riêng |
Ngoài độ chênh, cần xem hình dạng: mảnh đất mở đều hai bên khác với mảnh đất chỉ một bên xiên, tạo góc nhọn. Góc nhọn trong nhà là chỗ khó dùng nhất.
Thiết kế trên đất nở hậu
Với đất nở hậu, phần phía sau rộng hơn. Cách thường làm là giữ khối nhà chính hình chữ nhật theo bề rộng mặt tiền, phần nở thêm ở phía sau dành cho sân sau, giếng trời, khu giặt phơi, bồn cây. Như vậy các phòng đều vuông, đồ kê dễ, mà phần thừa vẫn được dùng làm không gian xanh. Nếu phần nở đủ rộng, phòng ngủ phía sau có thể rộng hơn để làm phòng ngủ chính.
Thiết kế trên đất thóp hậu
Với đất thóp hậu, phía sau hẹp hơn. Nếu xây sát ranh, các phòng phía sau sẽ hẹp dần, có góc xiên. Cách xử lý thường thấy là đưa những phòng cần vuông như phòng ngủ, phòng khách lên phía trước nơi rộng nhất, phía sau đặt những chức năng nhỏ như nhà vệ sinh, kho, cầu thang phụ, sân giếng trời. Phần đất hẹp ở cuối có thể để làm sân cây nhỏ, tạo khoảng thở và ánh sáng.
Người theo phong thủy còn có cách bù thóp hậu: làm phía sau nhà sáng sủa, có cây xanh, nước nhỏ, đèn, để vùng phía sau không bị tối và bí. Một số người đặt vật phẩm ở góc phía sau theo quan niệm giữ tài lộc. Những điều này nhẹ nhàng, không tốn kém, tùy niềm tin từng nhà.
Đất méo, xiên một bên
Mảnh đất bị xiên một bên tạo ra một dải tam giác dọc một tường. Nguyên tắc chung là kéo thẳng tường trong nhà để các phòng vuông, dải tam giác thừa dùng làm hộp kỹ thuật, tủ âm tường, khe giếng trời dọc tường hoặc bồn cây. Đừng cố đặt giường hay bàn làm việc vào góc nhọn; phong thủy gọi đó là góc sát, thực tế đó là góc không ai ngồi được thoải mái.
Ví dụ: hai mảnh đất cùng phố
Hình dung hai mảnh đất liền kề trên cùng một con phố, đều sâu 18 m. Mảnh thứ nhất mặt tiền 4 m, mặt sau 4,4 m, nở hậu 40 cm. Mảnh thứ hai mặt tiền 4,4 m, mặt sau 4 m, thóp hậu 40 cm. Diện tích hai mảnh gần như bằng nhau. Nhưng mảnh thứ hai có mặt tiền rộng hơn, dễ làm cửa đôi, dễ để xe, kinh doanh tầng trệt thuận hơn, trong khi mảnh thứ nhất được giá hơn vì chữ nở hậu.
Nếu mua để ở và kinh doanh nhỏ, mảnh thứ hai thực tế có thể dùng tốt hơn. Nếu mua để giữ tài sản và bán lại, mảnh thứ nhất có thể dễ thanh khoản hơn. Không có đáp án chung, chỉ có đáp án hợp với mục đích của từng nhà. Điều quan trọng là thấy được cả hai mặt trước khi quyết định.
Nhà đã xây sẵn trên đất méo
Khi mua nhà đã xây sẵn chứ không phải đất trống, hình dạng đất đã được chuyển thành hình dạng các phòng. Lúc này nên đi từng phòng xem góc nào xiên, phòng nào hẹp dần về một đầu, có kê được giường và tủ không. Nhiều nhà xây trên đất méo khéo tới mức đi trong nhà không nhận ra, vì người thiết kế đã giấu phần méo vào cầu thang, nhà vệ sinh hay tủ âm tường. Ngược lại, có nhà để nguyên tường xiên vào phòng ngủ, rất khó dùng. Đánh giá theo những gì mình thấy bên trong, không chỉ theo bản đồ địa chính.
Đo đất và giấy tờ: kiểm cho chính xác
Kích thước ghi trên giấy chứng nhận và kích thước đo thực tế đôi khi lệch nhau, nhất là với đất cũ. Trước khi mua, nên đo lại ranh giới thực tế, đối chiếu với giấy tờ và hỏi rõ tường chung, tường riêng với hai nhà bên cạnh. Những chênh lệch về ranh đất là nguồn tranh chấp phổ biến. Khi có nghi vấn, hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai hoặc nhờ đơn vị đo đạc có chức năng, và hỏi công chứng viên hoặc luật sư trước khi đặt cọc.
Cân nhắc giá: đừng trả thêm chỉ vì một chữ
Người bán đất nở hậu hay nhấn mạnh chữ nở hậu như một lý do để nâng giá. Nếu mảnh đất chỉ nở vài chục phân, phần diện tích thêm không đáng kể, còn chữ nở hậu chỉ là chữ. Ngược lại, đất thóp hậu nhẹ có thể là cơ hội mua được giá tốt nếu mình không quá bận tâm và có phương án thiết kế hợp lý. Hãy tính giá theo diện tích dùng được và vị trí, sau đó mới cộng trừ yếu tố tâm lý thị trường.
Khi đã có nhà trên mảnh đất méo, nhiều gia đình đặt ở khu sau một món mang ý nghĩa giữ của theo dân gian, như một thiềm thừ cỡ nhỏ ở sân sau hay khu bếp. Hãy chọn món vừa với không gian, đặt nơi khô ráo, dễ lau chùi.
Tóm tắt nhanh
- Nở hậu được ưa, dễ bán; thóp hậu bị ngại, thường rẻ hơn.
- Chênh dưới khoảng 20 cm trên đất 4 m gần như không ảnh hưởng thiết kế.
- Giữ khối nhà chính vuông, dùng phần thừa làm sân, giếng trời, cây xanh, hộp kỹ thuật.
- Đo ranh đất thực tế và đối chiếu giấy tờ trước khi đặt cọc.
- Định giá theo diện tích dùng được, không theo một chữ.